华联股份转身商业地产 欲购商业物业夯实主业


　　华联股份转身商业地产：转向还是回归?

　　凭借强势促销而赢得广泛顾客的华联商业，为何要重觅新途？

　　北京华联商厦股份有限公司公布重组公告，拟向华联集团出售所持有的6家百货公司，通过这一举措，华联股份将整体退出百货零售业，主业变更为 “与商业零售相关的商业地产的投资、开发、租售及购物中心的运营和管理”。事实上，华联股份的这次重大转向并不是一次突然的转型。

　　“这是一个非常大的转变。”DTZ戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏表示，华联集团现在的举动与其早期的将商业物业销售一空的做法存在鲜明的对照。

　　“华联的转型应该是早就有准备的。”张家鹏表示。华联除了之前将自有物业出售的经验外，在购物中心的运作方面，华联并不是没有积累。除了与嘉德长期的合作关系，新光天地也是由北京华联集团与台湾新光三越百货各占50%的股份。“华联在他们那也学到很多东西。”

　　此外，华联的举动也与百货业的困境有关。据了解，在华联股份此次出售的6家公司中，有4家2007年度中期亏损，6家百货公司2004、2005和2006三年平均营业利润率分别只有0.5%、1.28%和1.48%。2006年华联南昌百花洲店正式停业，此外重庆的业务发展也不顺利。

　　张家鹏表示，这是北京华联在取得资金和经验积累之后的转向。

　　根据华联股份公告，明确指出“通过分割产权式店铺，销售迅速回笼资金。这种模式使商业地产的增值和利润不能有效放大。根据发达国家的成熟经验，这不是商业地产的主流运作模式。”伴随着华联股份转向商业地产，虽然在其规划中物业出租和出售都将会采用，但是持有型购物中心的运营无疑是其未来发展的主要方向。同时华联集团还承诺优先转让商业地产项目给华联股份，力挺其转向商业地产运营。而华联股份此次出让的6家百货公司，都没有物业产权。纵观华联集团的运作，其之前的行为恰恰是选择将其所拥有的物业全部出售一空。

　　2005年，嘉德置地以17.46亿元全资收购北京华联集团旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦；2005年3月，北京华联斥资20亿元整购西环广场1至6层商业部分，不久以后，北京华联退出整购，由嘉德置地整体购买，北京华联则以租赁的方式进入。

　　2006年，凯德置地与北京华联集团旗下公司签订并购协议，以2.1亿人民币购买了北京华联商厦河南有限公司100%的股权，同时认购了9000万元的公司增资，由此北京华联郑州店2.6万多平方米的土地使用权及9.2万多平方米的建筑物归凯德所有。

　　张家鹏表示，华联股份的转型可能与其集团公司发展规划的变化有关，“看到了物业升值的空间”。

　　华联股份转型之后将会成为华联集团旗下专门的商业地产运营平台。华联股份公告显示，华联股份除将百货出售给华联集团以外，公司还将以2.07亿元的价格购买华联综超持有的大连华联、青海华联两家公司100%股权。伴随着这次购买行为，华联股份将拥有位于大连的1.5万平方米和位于西宁的2.1万平方米的商业物业及部分设备，这两处商业物业和设备将租赁给华联综超使用，华联股份以此获得租金收益。

　　此外，华联集团承诺，已经启动的 “北京姚家园项目”、“合肥蒙城路项目”和“合肥长江路项目”之项目公司在取得国有土地使用证后，将项目公司优先转让给华联股份。

　　显然，华联最终还是回到了商用物业持有的道路上。

　　据了解，“北京姚家园项目”地处朝阳公园东侧，项目规划总建筑面积为10.4万平方米；合肥两个项目的总建筑面积分别为4.8万平方米和4.7万平方米。

　　此外，华联股份董事会秘书李翠芳向记者表示，华联股份未来商业地产扩展会采取多种方式获取开发用地。

　　购物中心物业的开发和经营管理将会成为华联股份未来的业务重点，而发展模式则主要以综超、家庭百货为主力店，同时配置大量专业店。显然，其与华联综超的紧密联系为未来的商业模式提供了有利条件。然而，华联股份之前并没有购物中心的运用经验。这成为对华联股份诸多质疑的关键所在。

　　“实际上做商业地产比做百货业难度更大。”万达集团全资子公司万千百货总经理丁遥表示，首先从体量上来说购物中心的面积比百货大；其次，从管理上来说，百货业是由同一的主体来经营，难度相对较小，而购物中心经营相对独立增加了整合难度；此外，购物中心业态繁多，不仅包括了百货，还有超市、娱乐等等，整合的复杂性更大。“关键还要看有没有核心的整合资源。”

　　华联股份夯实主业 8.4亿欲购5处商业地产

　　进军商业地产一年多以后，华联股份(000882.SZ)在重组道路上又取得重大突破。

　　12月15日，华联股份发布预案称，公司拟以3.39元/股的价格向第二大股东北京华联集团投资控股有限公司(下称“华联集团”)定向发行不超过2.48亿股的公司股份，以此收购后者所持有的五家商业物业公司各100%的股权。整个收购资产预估值约为8.4亿元。

　　“我们主要还是想把规模做上去。”华联股份证券代表周剑军对记者表示。据了解，此项收购完成后，华联股份旗下的商业物业将增至7个，其大股东也将由北京中商华通科贸有限公司变为华联集团。

　　夯实商业地产主业

　　“这应该说是华联股份夯实主业的一个重组，并不意外。”信达证券分析师司维对记者表示。

　　华联股份进军商业地产已有时日。早在去年12月，华联股份就出售旗下百货业务给华联集团，同时宣布退出百货业务。

　　当时，公司将北京安贞华联等4家分公司的全部资产和负债以及呼和浩特华联和河南华联两家子公司100%的股权，转让给华联集团。随后，华联股份又从华联集团旗下的华联综超(600361.SH)手中，购买华联综超所持有的大连华联、青海华联两家公司100%股权。

　　按照华联集团当时的说法，华联股份的转型主要源于两方面：一是原有百货零售行业利润率不断下跌，公司主营业务发展缓慢，赢利能力较差；另一方面是商业地产行业有较大赢利空间，而公司具有先天优势，包括丰富的经营经验和累积的战略合作伙伴等。

　　“目前，A股市场还鲜有把商业地产作为主营业务的公司，因此华联股份的发展还是很引人关注的。”司维表示。而周剑军也表示，未来华联股份还有可能采用自己开发方式拓展物业。

　　8.4亿购5处商业地产

　　根据预案，此次华联股份拟收购华联集团旗下北京华联商业管理公司、江苏紫金华联综合超市公司、无锡奥盛通达商业管理公司、合肥信联顺通置业公司和合肥达兴源商业管理公司的100%股权；发行价拟采用公司此次董事会决议公告日前20个交易日的股票均价3.39元/股，发行股份数量的上限为2.48亿股。

　　据介绍，这五家公司均是华联集团旗下的成熟物业，除北京公司的广安门店和江苏公司的江苏紫金店已经开业外，其他三家也都处于装修和在建过程中。“做商业地产，净资产规模小了还是不太利于发展。”周剑军表示。

　　华联股份预计上述五家公司2009年合计实现1536万元净利润。“这5家物业的位置都比较好，我们对它们的盈利很有信心。”周剑军表示。

　　据了解，该项交易完成后，华联集团持有的华联股份比例将由19.75%跃至59.8%，超过原有的第一大股东北京中商华通科贸有限公司，成为新的控股股东。公司的实际控制人也将变更为国务院国资委。

　　中金国际分析师郭海燕认为，华联集团大股东的地位有利于华联股份未来商业地产业务的发展，并且未来不排除资产被进一步注入的可能。华联股份董秘牛晓华就表示，此次出台的仅是预案，接下来还会有详细的重组方案出台。