沈阳部分购物中心、城市综合体项目

　　“2010年开工在建的新增购物中心，总面积4万平米以上的，商业面积近100万平方米。2011年规划地下街14处，总规划面积约209万平方米。2011年沈阳市现有在建综合体项目，规划总建筑面积约2400万平方米。2011年浑南新增综合体项目近2000万平方米。2011年沈北新区新增综合体项目规划面积近2000万平方米。”这是记者在刚刚结束的第三届中国北方商业地产招商大会上得到的一组数字。它似乎在向人们宣告：沈阳商业的发展进入一个群雄逐鹿的“战国时代”。“沈阳商业发展潜力巨大，但做起来很难”，这似乎已在业界达成共识。当然，这种“做起来很难”并不仅仅包括营运中的生存之争，此刻，它所指代的还有商业项目开发后期的招商难。

　　调查篇

　　零售企业急速扩张

　　“我们在2001年底的时候，全国有416家购物中心开业，预计到2011年底，全国开业的购物中心将达到2795家，十年增长率为571.9%。在整个中国购物中心的发展过程中，开业数量的上升速度是非常明显的。而且面积在2010年和2011年的时候会创出新高。”中国购物中心产业咨询中心主任、亚洲购物中心协会副理事长郭增利在第三届中国北方商业地产招商大会上给出了这样一组商业发展数字。这组数字传达着中国商业的发展信息，同时也预示着沈阳商业的发展未来：2010年开工在建的新增购物中心，总面积4万平米以上的，商业面积近100万平方米。2011年规划地下街14处，总规划面积209万平方米。2011年沈阳市现有在建综合体项目，这个综合体是广义的，规划总建筑面积约2400万平方米，2011年浑南新增综合体项目近2000万平方米。2011年沈北新区新增综合体项目规划面积近2000万平方米……
　　当然，此刻，呈现在沈阳人面前的不仅仅是一连串的看似枯燥的数字，还有那些或已经开门纳客、或正在紧锣密鼓建设、或正在加紧抢点布局的大型、超大型的购物中心、城市综合体等商业项目。

　　观点篇

　　业内人士各抒己见

　　一方面是商业项目的急速增加，另一方面是商业资源明显匮乏。而此刻，“僧多粥少”是否让招商成为新商场面临的共同难题？人们试图寻找答案。而记者在刚刚结束的第三届中国北方商业地产招商大会上对部分商业项目开发商、品牌商及相关专家的采访中恰恰得到了这样一些信息。

　　“目前来说，我们希望在沈阳能开4至5间分店。而在沈阳最少有10多个商家接触我们，希望我们去开店。”上井精致料理总经理杨思汉

    出场嘉宾：上井控股(香港)公司地区总经理 杨思汉

　　“今年4月份在深圳召开服装品牌合作研讨会的时候，有一位老总说凭他的经验在和中国的相关企业合作当中，只有10%的项目他是觉得有合作价值的。”中国购物中心产业咨询中心主任、亚洲购物中心协会副理事长郭增利

　　“影院虽然已从乙方市场变为了甲方市场，但我们也不急于跟很多地方签项目，而是有选择的。一方面是从经营上考虑，要对未来负责。另一方面是未来的商业项目真的会有很多。”欢乐影院投资管理有限公司副总裁鲍华“我第一次到沈阳来进行招商，之前我们在行业里沟通一些情况。沈阳的商业非常地集中，且所有有名的商业项目都来到了沈阳。其实，大家一直在探讨一个问题，如何经营，接下来的路怎么走。说实话，很难很难。”香港新沣建设有限公司沈阳奥特莱斯房地产开发有限公司招商总监于龙

　　争锋：“僧多粥少”PK品牌扩张

　　从专家、开发商、品牌商的言论里，似乎可以很清晰地寻到目前新商业项目招商已非易事的佐证。但任何事物都不可能是绝对的，来自商家的另外一种言论同样耐人寻味。

　　关键词：断档

　　出场嘉宾：中国购物中心产业咨询中心主任、亚洲购物中心协会副理事长郭增利

　　任何一个国家的品牌资源都是相对有限的，问题关键在于我们的品牌是不是能够很好地形成业种的组合的合力。如我们在国外会看到这样的店：卖雨伞、卖拖鞋，这很简单，但事实上我们看到的是集结了几百种雨伞、几百种拖鞋的店，所以它会形成一个雨伞的组合店、一个拖鞋的组合店。实际上我们的零售业发展相对滞后，国外是基于零售业的发展，推动商业的发展，是零售业有需求才会产生一定容量的商业项目。但是在中国城市建设的步伐大大快于零售企业的发展、经济的发展也快于零售企业的发展，所以就造成了一种零售业发展水平与商业项目发展速度出现断档。

　　关键词：竞争

　　出场嘉宾：盘锦鹏欣水游城商业管理有限公司总经理耿圣光

　　鹏欣集团进东北第一站选择在盘锦做水游城项目，但我们在东北不可能就一个项目。未来两三年内我们肯定会进军沈阳发展城市综合体项目。将来我们商业项目在招商时恐怕也会有些难度。因为由目前的状况看，同一个品牌商十几家、几十家都在拉。

　　关键词：品牌扩张

　　出场嘉宾：欢乐影院投资管理有限公司副总裁鲍华

　　还没有感觉到难，大家都在招，但也有品牌商在不计后果地开店。所以暂时的繁荣可能让人感觉招商并不十分困难，但接下来的两三年随着商业项目的整合、梳理、洗牌大家都会变得理性。

　　关键词：生存之道

　　出场嘉宾：香港新沣建设有限公司沈阳奥特莱斯房地产开发有限公司招商总监于龙

　　在沈阳进行招商肯定是有困难的，但再困难，每个商业项目也都会有自己的经营模式、生存之道。

　　解困：差异竞争与无缝对接

　　或许可以这样说，对于大部分商业项目来说，招商难的问题肯定是存在的。而问题出了，到底要怎么解决，商家在摸索，整个行业在探索。

　　关键词：无缝对接

　　出场嘉宾：中国购物中心产业咨询中心主任、亚洲购物中心协会副理事长郭增利

　　我们的商业项目与品牌商的发展意愿、需求是无缝对接的。而这个对接不仅仅是物业本身，还有发展战略的匹配。好的商业项目招商并不难，未来，中国的开发商会形成这样一种格局：优胜劣汰，强者更强。

　　关键词：做出自己

　　出场嘉宾：欢乐影院投资管理有限公司副总裁鲍华

　　我们在选择一个商业项目时首先看的是城市，其次是这个城市所在区域，第三是项目本身。项目的定位、布局很重要，尤其是像现在商业发展这么快，如果商业还没有一个合理的调整，还是千篇一律的统一模式，那么一定很难做。所以你要有别于他人，做出自己的好产品来。

　　关键词：发展共性

　　出场嘉宾：盘锦鹏欣水游城商业管理有限公司总经理耿圣光

　　我们在招商时一定会把我们集团为什么做商业、我们的项目定位等信息准确无误地提供给品牌商，找到共性与合作信心自然会得到品牌商的认可。

　　关键词：差异战略

　　出场嘉宾：香港新沣建设有限公司沈阳奥特莱斯房地产开发有限公司招商总监于龙

　　以我们家为例，不们不会和中心商业区的传统百货，乃至那些有名的购物中心竞争。我们集中我们的优势，去做我们擅长的，即奥特莱斯。可以说，目前，在沈阳、在东北这还是一块处女地。这是我们的生存之本，也是我们将来在沈阳能够立足的最重要方面。

　　采访后记

　　引用盘锦鹏欣水游城商业管理有限公司总经理耿圣光在第三届中国北方商业地产招商大会发言中的一种观点：“这两年我们的地产商包括很多的其他的企业，纷纷投身到商业地产开发，看起来非常美好、非常辉煌、非常壮观。但在未来的三至五年，将面临着残酷的洗牌。粗略总结即是：看起来很美，走进去门槛很低，当然做起来很难，死起来很惨。”

　　当然，沈阳要发展成为一个国际性的大城市，未来人口还要不断增加。每个区域都有自己独立的一个或几个商业中心也是可能的。由此，越来越多的新商业项目、新商业模式的发展或许还仅仅是个开始。不过，任何一个项目的最后确定还需在选址、定位、规划、运营、管理等关键环节给予更为科学的分析与判断。

《时代商报》记者 王丽华