商场超市开店资金需求评估和资金筹资方法

　　开店必须投入巨资，风险巨大，因此必须对资金需求进行评估。卖场规模是否适当是评估的主要考虑因素。

一、卖场规模设定

　　卖场面积，基本上是以消费者需求、店铺操作、竞争环境做依据，再配合商品组合计划来规划其营业规模。但是，专业食品超市大都以每日购买的顾客为对象，所以距离的因素远大于卖场规模要求，因而经营者应将每日购物顾客所住商圈内的市场规模，设定为卖场规模。

另一方面，计划店若只求稳健，在实际实施上将会有些困难，因而最好采取七分稳健、三分积极的方式，来研讨卖场规模。

二、超市分租计划

　　食品超市导入分租有两个原因，一是使所拥有的商业设施多样化。研究显示，超市食品卖场以不超过300平方米，投资效率较佳。如再加上餐饮、服务等业种分租，则可拥有400至500平方米以上的店面。二是降低损益平衡点，小型专柜的装潢、设备大多由厂商承担，不会增加超市的投资成本。还可用房租收入来抵扣房屋固定成本负担。例如：直营部门的回收比率假设为5％时，5万元房租就相当于直营部门100万元的销售，直营部门100万元营业额中，80万元的销货成本，15万元的其他费用，净利5万元，也就是损益平衡点的销售降低了100万元。

三、实施资金计划的模拟

包含7项内容：

（1）根据商店概念、适当卖场规模以及分租计划，研究出直营租金负担与分租租金机器设备的投资构成比。

（2）预定地取得的成本，租金费用。

（3）初期设备计划以第（1）（2）项为基础，计算内部装潢、杂项设备、备品等费用。

（4）资金计划设定如何取得调度资金。

（5）营业额计划以销售额预估值为基础，预估开店后各年度的销售额。参考要素包括户数的成长、物价上升、竞争店数、阻碍购买行动的原因出现等。若计划在有竞争店的商圈开店，须使用和计划店相同的顺序，先在竞争地区进行营业额预测，预测对竞争店的影响，若有购买行动阻碍要素，则以计划的营业额预估资料为参考，预测影响结果。

（6）收益计划从现有的状况、竞争关系，来推定各年度的毛利率、毛利额，有关分租收入也须按年度分别来设定。

（7）经费计划把销售管理费用项目，利用现有店资料，用年来设定。

四、长期资金收支计划

　　有关资金计划中的经常收支以及运转资金，须实施5年左右的估算。应根据当年损益的数字以及支付贷款、偿还贷款期限等来做判断。

五、百货商店的筹资方法

　　人们说“商场如战场”，此话是不假的。开店营业，犹如行兵布阵，“兵将未动，粮草先行”是兵家常识，百货商店的设计营运，同样需要这一理论的指导。所谓“粮草先行”，就是要资金先一步到位。在开店营业前，如果没有筹措到一定数量的资金，一切都将会是海市蜃楼般的幻影。即使是开店营运之中，如果没有足够的资金储备，或畅通的资金周转体系，一旦发生变故，便会捉襟见肘，岌岌可危。

　　所以资金是百货商店设计策划的一大“硬件”，不容许有丝毫马虎，具体操作中，我们可以根据不同的情况，采用不同的方法筹集所需的资金。

　　（一） 创办人投资

　　根据地区不同，创办百货商店的投资所需资金会有一定的差异。我们以美国为例来说明。

　　超级市场：市场规模2965平方米，每平方米投资456.32美元，总投资1353000美元；
　　百货商店：市场规模7616平方米，每平方米投资701.16美元，总投资5340000美元；
　　日用杂货商店：市场规模9299平米，每平米投资546.91美元，总投资3445000美元；
　　药局：市场规模1439平方米，每平方米投资473.25美元，总投资为681000美元；
　　折扣商店：市场规模6863平方米，每平方米投资487.49美元，总投资3347000美元；
　　房屋装修中心：市场规模3433平米，每平米投资456.45美元，总投资1567000美元；
　　服装店：市场规模292平方米，每平方米投资486.30美元，总投资142000美元；
　　鞋店：市场规模260平方米，每平方米投资488.46美元，总投资127000美元。

　　在确定好百货商店的规模之后，就应该根据地区情况，如房屋地区价格，商品进销价格，商品的地区消费水平等确定商店的性质，如商店的服务群体等而筹措资金。

　　如果开办百货商店的资金是由个人投资，其资金除主要的现金制，也可以因为情况的需要，把动产（物资、商标等）和不动产（土地、房屋和设备等）纳入投资系统。

　　如果开办百货商店是由几个人或团体共同创办。除创办发起人的动产，不动产可以纳入投资系统外，其他创办人的投资应以现金投资为唯一形式。

　　应该说明的是，即便是合伙创办，那么其资金来源体系无论由何种形式构成，在事前都应有明确的规定，不可临时抱佛脚。

　　无论是创办人个人投资，还是创办合伙人共同投资，都属于创办人的私人投资。这是开办百货公司的一种投资模式。在实际操作过程中，由于创办百货公司所需的资金数额常常会很大。由创办人个人投资或创办合伙人共同投资的方法，具有一定的局限性，很多时候，尚需要借助社会投资的方式筹措资金。

　　社会投资（也称为非创办人投资）的种类很多，下面我们就分门择要讲述。

　　（二） 股票集资

　　股票投资是社会投资中比较常见的一种方式。

　　按惯例，股份有限公司的成立，应当有一定的具有实业的发起人，依有关法律规定和商务要求，拟出公司章程。然后采用发起设立或募集设立的方式发行社会股份；也可由发起人或认股人选举建立公司管理机关，进行管理执行；在管理执行过程中，发起人是主要的责任对象，全面负责。

　　在社会股份投资中，由于投资股份在公司中作用和地位各不相同，我们按照不同的划分标准把投资股份划分为不同的种类。

　　根据在公司股份投资中，股份所有权的不同，投资股份分为普通股和优先股。

　　普通股是指所有权相同的股份，它们的投资者在公司内的权利如出席股东大会，股东大会表决权，公司利润分配额等相同。

　　优先股是指在公司财产的比较优先的投资股份。根据形成原因，又有不同的形式。

　　累计优先股是指公司当年的盈余达不到优先股应分的股利，不足的部分在今后的盈利中补给。

　　非累计优先股是指股份的盈利分配在公司当年的盈利之内结算的股份。

　　参加优先股是指在原定的公司盈利比例分利后，又以普通股的方式参加剩余赢利分配的股份。

　　非参加的优先股是指股份持有人只按照原定的比例在当年盈利中分到固定配额的利润的股份。

　　在公司股份投资中，也可以按股份是否用一定金额表示，把投资股份分为额面股和非额面股。

　　额面股是指按统一的股份金额表示的股份。

　　非额面股由称为无额面股，比例股、部分股。这种股票的票面用占公司投资总额的一定比例来表示。持有这种股票的人，一般是公司的核心发起人，或对公司建设有卓越贡献的人，他在公司资本增加之时，可以不增加新的股份，只在实有股份上增加每股代表的股份资本额就行了。

　　在公司股份投资中，我们还可以根据股票上面是否记录投资者的姓名，把股票分为记名股和非记名股。

　　记名股份只能是由股份投资者本人享有，若特殊原因要求转让时，须将接受者的姓名、住所登记于公司保存的股本名册上，原持有人随即消失。

　　非记名股份与股票不能分开，持有股票的人即是公司的股东，享有股份权，股票丧失，其他的相关权利随只消失，是一种有利流通、普通使用的股份形式。

　　公司的股份投资的方式是多样化的，其来源渠道和组成形式主要是向社会募集，但在之前的发起人自认和亲朋的认购是一个必不可少的环节。

　　向社会募集的主要形式又有：
　　发起人用刊登广告的形式向社会各界募集；
　　委托商业银行或其他专门金融机构负责向社会各界募集；
　　又证券交易所经纪人向社会各界募集。

　　（三）发行债券

　　发行有价债券是百货商店创办人向社会募集资金的又一形式。用于有明确的偿还时间、较高的固定利率，认购债券的人用不着担当太大的风险，即可获利，所以认购者较多，也比较容易募集到资金。发行有价债券的另一大好处是，公司只是定期向认购者偿还本金和利率，认购者不参加公司的分红，也不参加公司的管理，操作起来简单方便。

　　债券发行可以根据不同的情况，分成不同的几种类型。

　　按照债券有无抵押担保，可以把债券分为无抵押公司债券和有抵押公司债券。
　　无抵押公司债券是靠公司良好的信用所发行的债券。

　　有抵押公司债券是指公司以固定资产或其他有效的流动资产作为担保的债券。

　　按照债券发行后，偿还时间的长短，可以将债券划分为短期公司债券和长期公司债券。在短期公司债券长期公司债券之间，没有严格的时间划分。但是需要说明的是，发行债券的目的是为了创办商店筹措资金，应以合作为原则，具体是发行哪一种债券，应视实际需要而定。

　　按照债券发行之后，付息方式的不同，可以将债券划分为普通公司债券和收益公司债券。

　　无论公司经营收益如何均要向债券认购人定期付息的债券是普通公司债券。

　　按公司经营是否盈利的结果而决定向认购人是否付息的债券是收益公司债券。

　　在实际操作运用中，公司债券的发行主要有两种方式。一种是由公司直接向社会各界公开发行；另一种是公司委托特定的金融机构向社会各界发行。

　　（四）银行贷款

　　向银行贷款同样是创办百货商店过程中，募集资金的重要方式。它的特点是简单、直接，为许多商家乐于采用。

　　所谓简单，是指从策划贷款到资金到位的程序简单。

　　所谓直接，是指贷款和还款时所指向的对象直接。

　　因操作程序和操作方法的不同，银行贷款也分成几种不同的形式。

　　用房屋、设备或其他固定资产向银行作抵押的贷款称为抵押贷款。这种贷款方式，由银行对所抵押的资产估价后，确定是否贷款和贷款的数额。在规定还款期限内，公司向银行偿还贷款本金和利息，如到期公司不能如期还款，银行可将抵押资产拍卖，用以偿还贷款。这种方式，由于有保障，多为银行所采用。

　　用尚未到期承兑的票据向银行贷款，称之为票据贴现贷款。这种方式的贷款需贷款人向银行补贴利息，方可获得所需要的资金。

　　无任何担保措施的贷款，称之为信用贷款。这种贷款方式因为无任何有价担保，能否到期还款，全靠贷款人的信用，对银行方面来说，需要冒一定程度的风险。

　　以上我们介绍了创办百货商店时，筹集资金常用且有效的几种方法，在具体操作中，采用何种方法，应视具体情况而定。

　　另外，应该注意的是，随着社会的发展，商业往来的自由化程度，开放性程度在不断提高，运用到筹资领域，具体表现为，无论是我们讲到的哪一种方式，都可以向世界范围着眼。那样的话，操作起来也许更顺当一些。

　　假若收支计划产生问题而不能执行时，应控制部分可紧缩的项目费用，例如：房地产取得成本、设备投资成本等，最后再利用紧缩时金额，再模拟一次，其结果若仍未符合理想，应检讨是否修正卖场规模和分租计划。